Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Мерлеево д., Чехов гор. округ
Дом 78,1 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 22.07.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1 млн → дом ≈1,4 млн ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,24 млн / целевая ≈4,72 млн / пессимист. ≈4,19 млн → от пессимистичной прибыль ≈592 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈17,4 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15828
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 33 % | 14.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 63 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 400 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 926 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мерлеево д. | 15,5 сот. | 1 600 000 | 103 226 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 8,8 сот. | 1 130 000 | 128 409 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Мерлеево д. | 13 сот. | 1 300 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 24 сот. | 2 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 20 сот. | 2 498 300 | 124 915 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мерлеево д. | 11 сот. | 1 200 000 | 109 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 562 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 65 304 / 113 924 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 243 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 981 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 719 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 592 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Ромашкино-2 ТСН | 78 м² | 8 сот. | 5 800 000 | 74 359 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 3 км | Сосновый Берег 1 КП | 80 м² | 11,4 сот. | 5 990 000 | 74 875 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лада СНТ | 73 м² | 12 сот. | 2 850 000 | 39 041 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Булычево д. | 80 м² | 5 сот. | 7 500 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Горелово д. | 80 м² | 7,6 сот. | 4 500 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Рудаково д. | 80 м² | 10,5 сот. | 3 240 000 | 40 500 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Лисичкин холм пос. | 79 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 113 924 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ветеран СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Солнечный Круг пос. | 80 м² | 7,5 сот. | 2 300 000 | 28 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Филиппины дп | 77 м² | 6,1 сот. | 6 850 000 | 88 961 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом из бруса, построенный в 2020 году. Одноэтажное строение с тремя комнатами общая площадь 78,1 кв. М требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Дом расположен на участке Ижс, 10 соток, который окружён зеленью и деревьями, в том числе плодовыми, создавая атмосферу уединения и спокойствия. До ближайшего магазина и автобусной остановке можно дойти пешком за 7-10 минут. Школа и детский сад в поселке Дубна или Стремилово. Подробнее по телефону, звоните! К/Н 50:31:0050802:782.