Симферопольское ш., 60 км от МКАД
60 лет Октября СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 76 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,38 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 502 тыс. → дом ≈1,88 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 59 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈1,52 млн, покупка после торга ≈2,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,72 млн / целевая ≈5,15 млн / пессимист. ≈4,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,03 млн ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈8,8 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15826
Рейтинг 51/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 26.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 11.1 |
| торг | 5 | 32 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 48 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 83 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 502 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 878 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Велеми ТСН | 13 сот. | 2 650 000 | 203 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 18 сот. | 850 000 | 47 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Рассвет СНТ | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 7,3 сот. | 866 000 | 118 630 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 20 сот. | 1 700 000 | 85 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Верхние Велеми д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Верхние Велеми д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 76 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 667 / 79 514 / 151 852 |
| цена объекта | 2 380 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 023 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 722 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 578 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 035 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 75 м² | 6,5 сот. | 8 000 000 | 106 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Ромашкино-3 дп да: «санузел» + «ремонт» | 76 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 67 763 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Рыжиково КП да: «санузел» + «ремонт» | 75 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 58 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Ермолово д. да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 79 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Жальское д. да: «сан узел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Филипповское д. да: «ванная» + «ремонтом» | 81 м² | 6,4 сот. | 12 300 000 | 151 852 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Дачное СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Фенино д. да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6,3 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 430 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 400 000 (−30 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 2 380 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 380 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 400 000 → 2 380 000 |
Описание
Собственник. Есть свой агент, без клиента не звонить. Снт 60 лет октября, р-н Верхние Велеми. Дом жилой. Свет, душ, бойлер, биотуалет. Можно для круглосуточного проживания.