Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Олеся СНТ, Чехов гор. округ
Дом 44,9 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 29.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 849 тыс. → дом ≈1,75 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 94 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈598 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,43 млн / целевая ≈3,98 млн / пессимист. ≈3,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈735 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: печь, баня.
До ст. Чернецкое ≈18,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15820
Рейтинг 42/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 52 % | 22.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 89 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 3 % | 0.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 230 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 849 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 750 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 975 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нива СНТ | 9,5 сот. | 1 250 000 | 131 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Высоково д. | 10 сот. | 1 175 000 | 117 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Васино д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васино д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васино д. | 20 сот. | 3 300 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васино д. | 30 сот. | 2 300 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Высоково д. | 8,7 сот. | 1 144 440 | 131 545 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Мерлеево д. | 10 сот. | 1 249 200 | 124 920 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Родничок СНТ | 20 сот. | 3 395 000 | 169 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мерлеево д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 598 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 617 / 104 762 / 137 778 |
| цена объекта | 2 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 209 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 428 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 207 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 985 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 734 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Горелово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубровка д. да: «санузел» + «теплый пол» | 42 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 104 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дубровка д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 47 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 93 617 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 899 000 (−101 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 799 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 599 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный и теплый двухэтажный дом в хорошем состоянии. В доме пять комнат, что позволяет комфортно разместиться большой семье. Участок и дом зарегистрированы, в собственности с момента образования Снт, обременений нет. Готовы выйти на сделку в кратчайшие сроки. На участке площадью 7 соток расположены грядки и теплица, а также небольшой сарай. Территория огорожена забором. Подключено кабельное/цифровое ТВ. Отапливается дом печью, скважина. Также на территории есть баня с душевой и летней комнатой. Доступ в Снт круглогодичный. Готов оперативно показать. Отвечу на вопросы.