Симферопольское ш., 63 км от МКАД
Клейменово-3 СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 260 м², участок 10 сот., брус.
Цена 2,6 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Земля ≈71 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 709 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 42 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈5,2 млн, покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,01 млн / целевая ≈10,81 млн / пессимист. ≈9,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,2 млн ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. пл. 92 км ≈10 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15818
Рейтинг 57/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 9.7 |
| торг | 5 | 48 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 38 % | 2.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 910 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 709 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 891 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 273 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Клейменово-3 СНТ | 46,7 сот. | 3 500 000 | 74 946 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клейменово-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клейменово-3 СНТ | 23,5 сот. | 2 100 000 | 89 362 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клейменово д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Клейменово д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово-3 СНТ | 9 сот. | 750 000 | 83 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово-3 ДНП | 46,7 сот. | 4 670 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово-3 ДНП | 24 сот. | 2 650 000 | 110 417 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово-3 ДНП | 11,5 сот. | 800 000 | 69 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клейменово д. | 23,5 сот. | 2 650 000 | 112 766 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 260 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 5 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 339 / 47 561 / 64 777 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 011 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 810 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 609 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Верхние Велеми д. да: «ванная» + «ремонтом» | 248,1 м² | 9,2 сот. | 11 800 000 | 47 561 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Верхние Велеми д. да: «санузла» + «ремонт» | 248 м² | 9,3 сот. | 10 500 000 | 42 339 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Берег ДНТ да: «санузла» + «отделкой» | 247 м² | 11 сот. | 16 000 000 | 64 777 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом из качественного северного сруба это прочный, теплый и долговечный материал. Сруб обработан маслом, что подчеркивает текстуру дерева и защищает его от влаги и времени. Коммуникации всё готово: - Газ по границе участка подключение будет простым и недорогим. - Вода заведена на участок. - Электричество подключено. - Интернет есть можно работать из дома. Что еще на участке: - Хозблок для хранения инструментов, дров или садового инвентаря. - Откатные ворота удобный въезд, экономия места, никаких распашных створок зимой. Идеально подойдет для: тех, кто ищет экологичный дом из натурального дерева. Все основные коммуникации уже решены. Также можно еще приобрести 6 соток. Звоните, приезжайте смотреть! Торг уместен. Агент: Краснова Надежда. Лот: 118375.