Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Присады д., Серпухов гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 356 тыс. → дом ≈2,34 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–269 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈940 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,13 млн / целевая ≈2,82 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −729 тыс. ₽, маржа −29 %, ROI −22 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Ока ≈11,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15815
Рейтинг 11/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 180 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 25 % | 1.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 356 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 344 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 077 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Полянка СНТ | 6,1 сот. | 850 000 | 139 344 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Опыт СНТ | 6,4 сот. | 948 000 | 148 125 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белок СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Белок СНТ | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Присады-ИТЭБ СНТ | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 940 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 565 / 57 846 / 269 231 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 976 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 820 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -729 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Лужки д. | 56,3 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 177 442 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.7 км | 51,9 м² | 8,8 сот. | 8 300 000 | 159 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 12.9 км | Пирогово СНТ | 52 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 34 615 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | 52 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 269 231 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 13.9 км | Славяне СНТ | 53,4 м² | 7 сот. | 3 599 999 | 67 416 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Вязищи д. | 55 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 41 818 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.5 км | Нива СНТ | 52,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 36 053 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Автомобилист-2 СНТ | 46 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 19 565 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | 56,7 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.2 км | Приокские зори СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.08.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.08.2026 | 2 799 000 (−1 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 750 000 (−49 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилой дом 2-этажный 52м2 из кирпича на участке 6 соток в деревне Присады рядом с г. Пущино. Хороша транспортная доступность с г. Москва и г. Серпухов, г. Пущино, остановка 1500м от участка. Заведено электричество 5квь, вода "колодец", печное отопление. Есть гараж с смотровой ямой и 3 погреба. На участке плодовые деревья и кустарники. Один собственник, зарегистрированных нет, обременений нет, документы готовы к сделке, свободная продажа. Звоните, подробности по телефону.