Симферопольское ш., 58 км от МКАД
Радутино д., Чехов гор. округ
Дом 51 м², участок 5 сот., бревно.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 48/100 · уверенность 65 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 83 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,73 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,13 млн ₽, маржа 27 %, ROI 37 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня, скважина.
До ст. Шарапова Охота ≈10,2 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15814
Рейтинг 48/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 74 % | 31.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 12 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 37 % | 2.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 92 386 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 188 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 902 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Автомобилист СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 8,8 сот. | 876 000 | 99 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 28,8 сот. | 2 500 000 | 86 806 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Радутино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радутино д. | 5,9 сот. | 811 000 | 137 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.1 км | Арбат СТ | 20 сот. | 1 600 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 2.3 км | Сохинки ИЖС КП | 36 сот. | 4 930 000 | 136 944 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сохинки ИЖС КП | 9,6 сот. | 1 220 000 | 127 083 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сохинки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 83 333 / 98 334 / 116 667 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 259 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 733 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 134 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Ромашкино-3 дп | 50 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 100 000 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ермолово д. | 50 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 116 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 54 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 96 296 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Горелово д. | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Ромашкино-2 ТСН | 57 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 114 035 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Московка д. | 48 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дружба-1 СНТ | 45 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 42 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Клейменово д. | 59 м² | 6 сот. | 15 600 000 | 264 407 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ромашкино-3 дп | 60 м² | 6,5 сот. | 5 800 000 | 96 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ромашкино-3 дп | 60 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.09.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в Чеховском районе, д. Петропавловка, в Снт Автомобилист под Ключ! Подъезд к даче по абсолютно новой асфальтированной дороге. Участок 5 соток, ровный, сухой, правильной формы. Уютный дом (жилой) 51 кв. М, 2 этажа, второй домик (нежилой) 20,4 кв. М., строили с заботой для себя. В дома заведены свет, вода (скважина и летний водопровод). В жилом доме 3 комнаты, на втором этаже большая биллиардная, к дому пристроена кухня. В нежилом доме 2 спальни, кухня. Дача подходит для большой семьи, можно расположится в разных уголках не мешая друг другу. Также на участке находятся хоз. Постройки, голубятня, практически построена баня, немного дооборудовать внутри. Рядом участки дружелюбных и добросовестных соседей. Снт обжитое, охраняется сторожем круглогодично, участки продаются редко, рядом пруды, межсезонная рыбалка, недалеко есть пруды для платной рыбалки. Лес по границе Снт, вокруг необыкновенная природа, чистый воздух, в данных лесах много грибов. Снт находится недалеко от остановки, рядом платформа 66 км, 7 км. До Чехова, 40 км. До Мкада. Не упустите возможность стать обладателем готовой и уютной дачи под Ключ! Оперативный показ.