Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Скала СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 60 м², участок 5,1 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.04.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 417 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 48 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −828 тыс. ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Приокская ≈13,6 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15812
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 4.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.7 |
| участок | 5 | 10 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 6 % | 0.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 417 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 283 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Скала СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Скала СНТ | 3 сот. | 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Скала-3 СНТ | 5,4 сот. | 2 500 000 | 462 963 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Скала-3 СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.9 км | 7 сот. | 490 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Приокские Дали ДНП | 10 сот. | 349 000 | 34 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Приокские Дали ДНП | 11 сот. | 330 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 182 / 50 964 / 56 604 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 334 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 167 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 001 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -828 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Скала СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 650 000 | 48 182 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Бобровое СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 604 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 77,8 м² | 7,1 сот. | 3 965 000 | 50 964 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.3 км | Бобровое СНТ | 45 м² | 7 сот. | 4 990 000 | 110 889 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Дракино д. | 77,8 м² | 7,1 сот. | 3 965 000 | 50 964 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 23.05.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 10.08.2026 | 2 700 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дом, двухэтажнвлетним, 60. М2, дача, земли Снт-2, 510м2. Земельный участок в половодье никогда не затапливает.! Огорожен забором, сетка рабица. Вода питьевая, поливная-сезонная. Есть электричество. Подъезд круглогодичный, бетонная дорога, есть место для парковки. Рядом город, вся инфраструктура. Рядом лес, поле, река, водоём (песчаный карьер). Установлены две теплицы, На участке растут плодоносящие яблони, чёрная смородина, виноград, многолетние цветы и др. Торг уместен.