Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Приокские зори СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 58 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 62 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 897 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 39 тыс.–177 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,97 млн / целевая ≈5,37 млн / пессимист. ≈4,78 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Приокская ≈4,1 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15811
Рейтинг 47/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 70 % | 29.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 84 % | 5.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 903 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 810 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Ланьшино д. | 11,2 сот. | 2 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ланьшино СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ланьшино СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ланьшино д. | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рыбацкая Деревня КП | 37,8 сот. | 9 000 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 2 340 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Дачное СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рыбацкая Деревня КП | 9,4 сот. | 2 730 000 | 290 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыбацкая Деревня КП | 12 сот. | 3 375 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 545 / 94 425 / 177 442 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 971 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 672 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 374 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Славяне СНТ | 53,4 м² | 7 сот. | 3 599 999 | 67 416 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Текстильщик СНТ | 57,4 м² | 4,7 сот. | 5 100 000 | 88 850 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 5 сот. | 4 700 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | 56,7 м² | 6 сот. | 6 750 000 | 119 048 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14.4 км | Суконщик СНТ | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | 61,5 м² | 8,1 сот. | 7 200 000 | 117 073 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10.7 км | 51,9 м² | 8,8 сот. | 8 300 000 | 159 923 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16.2 км | Лужки д. | 56,3 м² | 6,7 сот. | 9 990 000 | 177 442 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.5 км | 65 м² | 3,5 сот. | 6 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.2 км | 64,6 м² | — | 2 490 000 | 38 545 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из кирпича, построенный в 2010 году. В доме выполнен дизайнерский ремонт с использованием качественных материалов. На территории участка расположен ухоженный сад с плодовыми деревьями и декоративным прудом. Есть терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом и красивыми видами на природу. Для водоснабжения используется колодец, а также имеется кабельное/цифровое ТВ. Дом находится в садовом некоммерческом товариществе (Снт) с удобным доступом к общественному транспорту. Это идеальное место для тех, кто ценит спокойствие и близость к природе. Отличный вариант для загородного отдыха всей семьёй! Документы на дом и участок готовык продаже.