Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Колос СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 32,9 м², участок 7,5 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 05.10.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 1,12 млн → дом ≈1,68 млн ₽, 51 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–128 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈658 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,92 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,5 млн ₽, маржа −98 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Приокская ≈3,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15808
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 34 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 121 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 679 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 033 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Ланьшино СНТ | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ланьшино СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ланьшино д. | 11,2 сот. | 2 800 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ланьшино д. | 49 сот. | 4 500 000 | 91 837 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыбацкая Деревня КП | 37,8 сот. | 9 000 000 | 238 095 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 2 340 000 | 390 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дачное СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Рыбацкая Деревня КП | 9,4 сот. | 2 730 000 | 290 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рыбацкая Деревня КП | 12 сот. | 3 375 000 | 281 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рыбацкая Деревня КП | 6 сот. | 1 740 000 | 290 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 658 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 622 / 51 765 / 128 472 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 919 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 823 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 727 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 535 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 503 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Ланьшино д. | 34 м² | 6 сот. | 1 760 000 | 51 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ланьшино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ланьшино д. | 37 м² | 6 сот. | 1 725 000 | 46 622 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волково д. | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Дракино СНТ | 35 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Большевик пос. | 33,7 м² | 10 сот. | 5 750 000 | 170 623 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Речник СНТ | 28,8 м² | 6,9 сот. | 3 700 000 | 128 472 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Калиновские Выселки д. | 29,7 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 70 707 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Ланьшино д. | 41 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 51 220 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Волково д. | 25 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.09.2026 | 2 870 000 (−30 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 850 000 (−20 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 2 810 000 (−40 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 800 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок с домом расположены в снт Колос, в районе деревни Ланьшино. Участок ровный, сухой. Дом свежий постройки, просторная терраса-застеклена. В доме 3 комнаты, всё что есть на фото останется в доме. Диваны новые. Дом пригоден для проживания в период весна-осень. Можно прописаться в этом доме. Есть колодец на участке. Туалет и душ на улице. Так же на участке есть хоз блок, вагончик. Автобусная остановка в 1 км от дома. 1 взрослый собственник. Оперативный показ. Помощь в одобрении ипотеки.