Симферопольское ш., 30 км от МКАД
Факел СНТ, Подольск гор. округ
Дом 60 м², участок 5,2 сот.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 20.11.2024.
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Земля ≈231 тыс. ₽/сот. × 5,2 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,73 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль −600 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Львовская ≈3,2 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15807
Рейтинг 36/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 65 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 11 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 231 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 202 000 ₽ (5,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 598 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 633 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Елочки СНТ | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел-2 СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Факел-2 СНТ | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Симферопольское шоссе 52-й км | 40 сот. | 80 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радиоцентра Романцево пос. | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радиоцентра Романцево пос. | 6,9 сот. | 2 900 000 | 420 290 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Радиоцентра Романцево пос. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Алтухово д. | 33 сот. | 6 963 000 | 211 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алтухово д. | 8,1 сот. | 4 200 000 | 518 518 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алтухово д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 62 564 / 90 909 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 539 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 352 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -600 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 км | Новоколедино д. | 60 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Бережки СНТ | 60 м² | 4,5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Троицкое с. | 63,8 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 61 129 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Факел СНТ | 72 м² | 5,4 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радиоцентр № 6 ГПР-1 СНТ | 49,5 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 90 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Луч СНТ | 51 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 90 196 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Ромашка СНТ | 67,5 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Коледино СНТ | 54 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Испытатель-1 СНТ | 50 м² | 4,2 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Природа СНТ | 51,4 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 49 611 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2024 | 3 700 000 | история площадки |
| 31.12.2024 | 3 490 000 (−210 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 100 000 (−390 000) | история площадки |
| 18.01.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача по адресу: Московская область, Подольский район, Лаговское с. О. Вблизи дер. Алтухово, Снт Факел, участок 84. На участке летний домик, бытовка, беседка. Участок правильной формы. Имеется свет, газ в проекте у мособлгаза. В Снт очень много кто живет круглогодично. Ворота от пульта. В бытовке есть все необходимые стройматер иалы, которые так же остаются. 1 взрослая собственница, оперативный показ.