Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Боровна СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 50 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 12.11.2025.
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 478 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 42 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −59 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,6 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15801
Рейтинг 12/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.5 |
| торг | 5 | 38 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 808 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 478 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 822 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Боровна СНТ | 9,5 сот. | 300 000 | 31 579 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Боровна СНТ | 7 сот. | 600 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Романовка д. | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Романовка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Романовка д. | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Романовка СНТ | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 667 / 57 000 / 111 111 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 838 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 390 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 415 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −59 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Калугино-2 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 850 000 | 57 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.7 км | Горелово д. | 45 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Скала СНТ | 35,5 м² | 6,8 сот. | 1 900 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Родничок СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 3 999 000 | 61 523 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Люблинский садовод СТ | 36 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.11.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 05.03.2026 | 3 500 000 (+300 000) | история площадки |
| 27.03.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 900 000 (−300 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 3 500 000 (+600 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 300 000 (+400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 2 900 000 → 3 300 000 |
Описание
Продам участок, имеется круглогодичный подъезд с охраняемой территорией, находится в живописном месте, рядом пруд и леса с грибными местами. Дом утеплен для круглогодичного проживания (2022 года постройки) В доме кухня, спальня, сан узел (ванная, туалет), гостиная с панорамными окнами. Участок ровный. Так же на участке имеется летний домик с двумя комнатами, душ, туалет. Подведен интернет с усилителями. Так же на участке имеется хоз блок. Продажа от собственника.