Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Сычево д., Коломенский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,5 млн → дом ≈388 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −372 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Сычёво ≈1,6 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №158
Рейтинг 11/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 364 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 502 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 388 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 933 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Сычево д. | 7,5 сот. | 3 380 000 | 450 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сычево д. | 15 сот. | 5 700 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сычево д. | 8 сот. | 3 250 000 | 406 250 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сычево д. | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щепотьево д. | 16,5 сот. | 4 450 000 | 269 697 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щепотьево д. | 16,5 сот. | 4 149 000 | 251 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Щепотьево д. | 15 сот. | 3 550 000 | 236 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сычево д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Щепотьево д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сычево д. | 5 сот. | 690 000 | 138 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 75 834 / 150 000 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 293 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 178 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 064 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 834 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -372 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Надежда СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Имени И. В. Мичурина-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 979 000 | 65 967 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Коломзавод-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 599 000 | 86 633 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Коммунальник-1 СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 700 000 | 56 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Коломенский № 4 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 150 000 | 71 667 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | 30 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Сосновка-1 СНТ | 30 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Березка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Надежда СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 140 625 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 1 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 890 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участо 6 соток, дом 30кв,есть электричество