Симферопольское ш., 74 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 53,6 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 24.10.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 64 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 714 тыс. → дом ≈2,19 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 41 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈972 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,84 млн / целевая ≈5,26 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: канализация — центральная; в описании: газ.
До ст. Серпухов-Ветка ≈1,6 км по прямой; до МКАД 74 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15799
Рейтинг 49/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 30.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 37 % | 6.8 |
| торг | 5 | 22 % | 1.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 714 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 784 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 8,5 сот. | 2 082 500 | 245 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 2,8 сот. | 2 500 000 | 892 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 7 200 000 | 1 028 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 8 сот. | 960 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 36,4 сот. | 23 000 000 | 631 868 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Большевик пос. | 8 сот. | 870 000 | 108 750 | снят (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 972 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 741 / 106 357 / 172 117 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 840 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 548 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 256 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 672 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 235 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 52,7 м² | 4,4 сот. | 8 300 000 | 157 495 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 51,3 м² | 3 сот. | 4 500 000 | 87 719 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 53 м² | 5,5 сот. | 3 850 000 | 72 642 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 58,1 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 172 117 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3 км | Текстильщик СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Скрылья д. | 54,1 м² | 4 сот. | 7 500 000 | 138 632 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Скрылья д. | 55 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 81 818 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | 56 м² | 3,8 сот. | 6 199 999 | 110 714 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.2 км | 50 м² | 5,2 сот. | 5 100 000 | 102 000 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | 58 м² | 5,5 сот. | 9 000 000 | 155 172 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю одну-вторую выделенную часть дома в черте города, вход в дом отдельный, злектричество в доме, газ опресован в связи отсутсвием газовой плиты, центральная канализация и водоснобжение по границе дома, дом требует ремонта,1 собственник документы на продажу имеються, торг уместен, продажа от собственника, звонить с 10:00-20:00, показ по предворительной договоренности.