Симферопольское ш., 47 км от МКАД
Эмитрон-2 СНТ, Чехов гор. округ
Дом 72 м², участок 6,3 сот., брус.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 1,26 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 69 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,24 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,18 млн / целевая ≈4,67 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль ≈398 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. пл. 294 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15798
Рейтинг 46/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 21 % | 9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 287 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 262 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 444 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Чудиново д. | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | М-2 Крым 69-й км | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Эмитрон-2 СНТ | 5,5 сот. | 700 000 | 127 273 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эмитрон-2 СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Магистраль СНТ | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 8,7 сот. | 1 750 000 | 201 149 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Росинка СНТ | 18 сот. | 4 900 000 | 272 222 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Эмитрон-2 СНТ | 8 сот. | 1 240 000 | 155 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Чудиново д. | 50 сот. | 11 500 000 | 230 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | М-2 Крым 69-й км | 47 сот. | 13 160 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 240 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 68 571 / 69 333 / 85 878 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 183 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 665 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 146 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 398 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Лесовод ТСН да: «санузел» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Кузьмино-Фильчаково д. да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 69 333 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Васькино пос. да: «санузел» + «отделкой» | 78,6 м² | 6,3 сот. | 6 750 000 | 85 878 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 380 000 (−110 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 240 000 (−140 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 950 000 (−290 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 550312. Продается дача по адресу: М. О., г. О. Чехов, д. Чудиново, охраняемом Снт Дружба (50 км Мкад Симферопольского шоссе). Дом 50 кв. М (старенький, 1980 г/постройки). Баня 72 кв. М, 2-х этажная (г/ постройки 2013). Материал стен брус, фундамент сваи, крыша ондулин. Планировка: 1-ый этаж: комната отдыха + парилка + санузел с душевой; 2-ой этаж: большая комната; Коммуникации: электричество есть 8 квт, водоснабжение летний водопровод (вода заведена в баню, вода питьевая). Участок 6,3 сотки ровный, сухой. Крайний к лесу (выход в лес). Подъезд круглогодичный. Инфраструктура: магазины Верный, Пятёрочка при заезде в Снт. Оперативный показ! Звоните! Агентов просьба не беспокоить.