Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Гришенки д., Чехов гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 14.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈189 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,13 млн → дом ≈1,77 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль −697 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: скважина; газ — по границе; в описании: колодец.
До ст. Луч ≈4,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15797
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 98 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 188 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 132 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 768 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 145 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Гришенки д. | 7,8 сот. | 2 100 000 | 269 231 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 8,9 сот. | 1 200 000 | 134 831 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 4,5 сот. | 1 200 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Гришенки д. | 7,5 сот. | 3 200 000 | 426 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гришенки д. | 11 сот. | 5 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 7 800 000 | 390 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поповка д. | 20 сот. | 4 900 000 | 245 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Поповка д. | 20 сот. | 3 400 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришенки д. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 142 / 65 872 / 100 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 287 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 114 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -697 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Гришенки д. | 59,8 м² | 6 сот. | 2 639 720 | 44 142 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Гришенки д. | 60 м² | 5 сот. | 4 800 000 | 80 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Гришенки д. | 45 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пешково с. | 59,6 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 52 013 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Ивановское с. | 56 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Сергеево д. | 56 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 80 357 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Малиновка дп | 52 м² | 3,6 сот. | 2 300 000 | 44 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Медик-1 СНТ | 49 м² | 4 сот. | 2 900 000 | 59 184 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солнышково д. | 49 м² | 4 сот. | 3 070 000 | 62 653 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Верхние Велеми д. | 55 м² | 9 сот. | 3 800 000 | 69 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.10.2026 | 2 900 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже дача площадью 55 м2 выполнена из 15 бруса с пристроенной верандой, на участке Ижс 6 соток в деревне Гришенки. Фундамент прочные опорные блоки. Участок ровный, правильной формы, огорожен забором из профлиста. На участке есть скважина, гараж, электричество 15 квт заведено в дом и гараж, газ по границе участка. Откатные ворота. Высажены плодовые деревья. Есть колодец для полива огорода. Автобусная остановка, продуктовые магазины, пункты Пвз находятся в шаговой доступности. Ближайшая инфраструктура находится в деревне Манушкино: школа, детский сад, медпункт, спортивные объекты, супермаркеты, продуктовый рынок, кафе и строительные магазины. Все соседи отстроены и проживают постоянно, дороги зимой чистят. До центра города Чехов всего 10 минут на машине. Расстояние до Мкад 50 км по скоростному Симферопольскому шоссе. Подходит под семейную ипотеку. Дополнительная информация и запись на просмотр по телефону. Агент: Савинова Татьяна. Лот: 121863.