Симферопольское ш., 71 км от МКАД
Нефедово д., Серпухов гор. округ
Дом 48,1 м², участок 10 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈250 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 75 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈862 тыс. ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Жилого дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Серпухов ≈1,5 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15792
Рейтинг 29/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 122 000 | 331 562 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 310 000 | 360 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 6,5 сот. | 1 930 000 | 296 923 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 15 сот. | 4 000 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Нефедово д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 86 704 / 104 167 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 Жилого дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Ящерицын Посад ДНП | 47,7 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 136 268 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Каменка д. | 45,1 м² | 10 сот. | 2 900 000 | 64 302 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивановское д. | 46,1 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 103 037 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Манишки д. | 44,4 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 47 297 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 55 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 76 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дома Отдыха Авангард пос. | 42 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 130 952 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 56 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Палихово ДНП | 43,2 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 56 м² | 5,5 сот. | 4 200 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 46,2 м² | 6 сот. | 4 299 000 | 93 052 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.08.2026 | 3 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 01.09.2026 | 3 000 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 1/2 Жилого дома (три окна спереди на первых фото), с участком 10 соток, с возможностью прописки в Мос. Обл. В 20-25 мин пешком Серпуховский Вокзал, в получасе Парк Отель Воздвиженское и дом отдыха Авангард. Так же есть своя скважина, небольшой сарай с подпольем. Пишите. Если посмотреть, нужно заранее договорится.