Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Дракино СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 35 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 01.04.2025.
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Земля ≈187 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,5 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −1,23 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Приокская ≈7,8 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15791
Рейтинг 20/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 6.9 |
| торг | 5 | 78 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 4.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 187 076 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 497 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 503 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 943 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Приокские зори СНТ | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино Вилладж ДНП | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дракино д. | 13 сот. | 4 100 000 | 315 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 11 сот. | 3 200 000 | 290 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Дракино д. | 10 сот. | 3 300 000 | 330 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калиново д. | 7 сот. | 1 950 000 | 278 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Луч СНТ | 5,9 сот. | 980 000 | 166 102 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 5,5 сот. | 1 700 000 | 309 091 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калиново д. | 6,6 сот. | 750 000 | 113 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 622 / 77 906 / 170 623 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 523 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 397 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 271 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 232 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Ланьшино СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 51 429 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Ланьшино д. | 34 м² | 6 сот. | 1 760 000 | 51 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Большевик пос. | 33,7 м² | 10 сот. | 5 750 000 | 170 623 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Ланьшино д. | 37 м² | 6 сот. | 1 725 000 | 46 622 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Волково д. | 35 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колос СНТ | 32,9 м² | 7,5 сот. | 2 800 000 | 85 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 6 200 000 | 155 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Калиновские Выселки д. | 29,7 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 70 707 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дракино д. | 40 м² | 11,6 сот. | 5 600 000 | 140 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | 36 м² | 5,2 сот. | 5 200 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2025 | 4 000 000 | история площадки |
| 05.04.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.04.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2025 | 4 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.08.2025 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.08.2025 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2025 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.12.2025 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.04.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.05.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.09.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 17.09.2026 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Дача в хорошем районе. В шаговой доступности Остров Дракино. На участке есть новая теплица, домик для летнего проживания. Торг уместен.