Симферопольское ш., 50 км от МКАД
Кузьмино-Фильчаково д., Чехов гор. округ
Дом 85 м², участок 3 сот., брус.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 22.07.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Земля ≈169 тыс. ₽/сот. × 3 сот. = 506 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 26 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,19 млн / целевая ≈4,67 млн / пессимист. ≈4,15 млн → от пессимистичной прибыль −100 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈3,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15790
Рейтинг 25/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 506 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 341 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 6,3 сот. | 982 800 | 156 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 50 сот. | 13 500 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,3 сот. | 1 378 040 | 188 773 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 9,2 сот. | 1 740 000 | 189 130 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7,1 сот. | 1 600 000 | 225 352 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузьмино-Фильчаково д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Коммунальник СНТ | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 376 / 66 524 / 76 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 188 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 929 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 669 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 150 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -100 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Строитель СНТ | 90 м² | 2 сот. | 6 500 000 | 72 222 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Городище д. | 87,2 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 26 376 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Манушкино д. | 97 м² | 4 сот. | 5 900 000 | 60 825 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Городище д. | 60 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 76 667 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2024 | 3 200 000 | история площадки |
| 11.08.2024 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 700 000 (+200 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 3 000 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам, торг уместен.