Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Шараповские сады СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 83,4 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.02.2025.
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 675 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 6 в 10 км, 64 тыс.–123 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,67 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,17 млн / целевая ≈7,36 млн / пессимист. ≈6,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,32 млн ₽, маржа 35 %, ROI 55 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈1,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15789
Рейтинг 69/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 112 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 675 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 325 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 878 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Шарапова Охота пос. | 7 сот. | 2 200 000 | 314 286 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шарапова Охота пос. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шарапова Охота пос. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шарапова Охота пос. | 8 сот. | 640 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шарапова Охота пос. | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 668 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 6 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 63 750 / 97 009 / 123 457 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 765 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 357 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 539 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 321 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 6 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Мега СНТ да: «сан узел» + «ремонт» | 80 м² | 6,5 сот. | 5 100 000 | 63 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Сигнал СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 70 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Глубоково д. да: «с/у» + «тепление пол» | 81 м² | 6,5 сот. | 10 000 000 | 123 457 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Поповка д. да: «ванной» + «теплыми полами» | 78 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 88 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Манушкино д. да: «санузла» + «дизайнерскому проекту» | 90 м² | 5,8 сот. | 9 500 000 | 105 556 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Манушкино д. да: «санузла» + «дизайнерскому проекту» | 90 м² | 6 сот. | 9 650 000 | 107 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.02.2025 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дом.