Симферопольское ш., 75 км от МКАД
Серпухов г., Серпухов гор. округ
Дом 15 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 14.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Земля ≈277 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 58 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,24 млн / пессимист. ≈1,1 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −150 %, ROI −60 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ока ≈2,1 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15788
Рейтинг 23/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 7.7 |
| торг | 5 | 42 % | 3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 276 974 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 662 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 338 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 5 сот. | 2 850 000 | 570 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 19 сот. | 6 800 000 | 357 895 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9 сот. | 9 300 000 | 1 033 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 9,6 сот. | 9 300 000 | 968 750 | снят (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9,6 сот. | 8 000 000 | 833 333 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,2 сот. | 5 248 000 | 1 009 231 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 1 140 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 7,7 сот. | 1 309 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 15 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 201 / 76 754 / 140 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 374 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 237 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 099 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 651 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −150 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | 15 м² | 4,5 сот. | 3 690 000 | 246 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.4 км | Пешково д. | 15 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Нива СНТ | 18,9 м² | 3,7 сот. | 1 100 000 | 58 201 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Лесное-1 СНТ | 18 м² | 4 сот. | 1 200 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Заповедный Берег - 2 КП | 19 м² | 7,3 сот. | 1 650 000 | 86 842 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.06.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Продается часть в доме площадью 15 кв. М на участке 6 соток с отдельным входом. Построенный в 1953 году, он расположен в тихом районе с удобным доступом к общественному транспорту. Дом одноэтажный, требует ремонта, на участке построен ленточный фундамент 25 м2, при строительств позволит воплотить любые дизайнерские идеи. В наличие на участке полнотелый кирпичи в количестве 10.000 штук. На участке есть центральное водоснабжение и канализация, а также газ. Санузел находится на улице. Территория огорожена забором. В непосредственной близости от дома находится магазин, что делает его расположение особенно удобным для повседневных нужд. Возможна покупка в ипотеку. Земельный участок относится к категории Ижс.