Симферопольское ш., 67 км от МКАД
Арнеево д., Серпухов гор. округ
Дом 48,7 м², участок 11,2 сот., бревно.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 16.08.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈154 тыс. ₽/сот. × 11,2 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈974 тыс., покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,55 млн / целевая ≈3,2 млн / пессимист. ≈2,84 млн → от пессимистичной прибыль −766 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −21 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. пл. 92 км ≈7,8 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15787
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 40 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 65 % | 4 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 154 078 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (11,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 374 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Арнеево д. | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 10 сот. | 514 100 | 51 410 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 15 сот. | 3 100 000 | 206 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Арнеево д. | 13,2 сот. | 2 000 000 | 151 515 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 10,5 сот. | 2 200 000 | 209 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 12,2 сот. | 2 980 000 | 244 262 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Арнеево д. | 11,4 сот. | 2 516 800 | 220 772 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арнеево д. | 12,2 сот. | 3 416 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Арнеево ДПК | 11,5 сот. | 2 426 992 | 211 043 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 974 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 333 / 67 588 / 136 268 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 554 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 376 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 199 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 843 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -766 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Алеко СНТ | 48 м² | 6 сот. | 880 000 | 18 333 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Элерон СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ящерицын Посад ДНП | 47,7 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 136 268 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Березки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 999 000 | 99 980 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Арнеево д. | 57 м² | 10 сот. | 4 150 000 | 72 807 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Костино д. | 53 м² | 15 сот. | 5 250 000 | 99 057 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Нефедово д. | 48,1 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 62 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Металлист СНТ | 54 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 42 593 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Фенино д. | 50 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Элерон СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.08.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю на продажу дом в д Арнеево, шикарное месторасположение. Дом требует ремонта, но это отличная возможность обустроить его по своему вкусу. На участке есть сад плодовых деревьев. Земельный участок относится к категории Лпх(для ведения личного подсобного хозяйства). К дому ведет асфальтированная дорога, а рядом находится остановка общественного транспорта, транспортная доступность удобная. Газ проходит по границе участка, что позволяет легко подключить его при необходимости. Рядом с домом расположен магазин, что удобно для повседневных покупок. 1 взрослый собственник! Свободная продажа!