Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Солнечный Круг пос., Чехов гор. округ
Дом 80 м², участок 6,5 сот.
Цена 3,13 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Земля ≈160 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,04 млн → дом ≈2,09 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 35 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,75 млн / целевая ≈3,37 млн / пессимист. ≈3 млн → от пессимистичной прибыль −1,26 млн ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. пл. 274 км ≈14 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15785
Рейтинг 21/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 8 % | 0.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 042 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 7,2 сот. | 999 999 | 138 889 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Солнечный Круг пос. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 6,2 сот. | 1 850 000 | 298 387 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Филиппины дп | 8,1 сот. | 997 000 | 123 086 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | 20 сот. | 3 825 000 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 37 сот. | 7 076 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 33 сот. | 6 311 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 25 сот. | 4 781 250 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 24 сот. | 4 590 000 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.1 км | 14 сот. | 2 677 500 | 191 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 282 / 47 264 / 79 028 |
| цена объекта | 3 130 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 660 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 749 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 562 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 374 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 999 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 261 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Жальское д. да: «сан узел» + «ламинат» | 80 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 112 500 выброс, не в счёт | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ермолово д. да: «санузел» + «ремонт» | 81 м² | 6 сот. | 3 665 000 | 45 247 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Дачное СНТ да: «ванная» + «мебели» | 76,6 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 46 997 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Ромашкино-3 дп да: «санузел» + «ремонт» | 76 м² | 6 сот. | 5 150 000 | 67 763 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Плужково СНТ да: «ванной» + «отделкой» | 81 м² | 7 сот. | 3 850 000 | 47 531 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Ромашкино-3 дп да: «с/у» + «мебель» | 85 м² | 6,3 сот. | 3 595 000 | 42 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Пешково с. да: «душевую» + «отделка» | 85 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 35 282 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ермолово д. да: «санузел» + «под ключ» | 72 м² | 6 сот. | 5 690 000 | 79 028 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Сергеево д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 85 м² | 6 сот. | 12 000 000 | 141 176 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Долгий Луг СНТ да: «ванная» + «отделка» | 75,4 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 70 292 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 3 130 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 130 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 130 000 |
Описание
Строительство по семейной ипотеке! Возможно без первоначального взноса! Строится по финской технологии для круглогодичного проживания. Высота потолков в комнатах 2,7 м., в кухне-гостиной 3,9 м. Утепление стен 150 мм, перекрытий 200 мм. Используется только качественные материалы и доска камерной сушки. Работаем с 2020 года. Строим дома по льготной ипотеке с использованием эскроу счёта. Аккредитация Сбербанка. Не посредник!