Симферопольское ш., 40 км от МКАД
Степыгино КП, Домодедово гор. округ
Дом 64 м², участок 6,3 сот., газоблок.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 4,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.03.2023.
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 954 тыс. → дом ≈2,2 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 40 тыс.–109 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,89 млн / целевая ≈5,3 млн / пессимист. ≈4,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈756 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Повадино ≈5,6 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15782
Рейтинг 48/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 38 % | 16.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 413 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 954 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 196 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Степыгино д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 6,5 сот. | 999 999 | 153 846 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино СНТ | 7 сот. | 1 190 540 | 170 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Степыгино д. | 5 сот. | 970 000 | 194 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино ИЖС КП | 6,5 сот. | 1 960 000 | 301 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино ИЖС 2 КП | 7,3 сот. | 2 500 000 | 342 466 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино ИЖС КП | 19,1 сот. | 6 200 000 | 324 607 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино д. | 8,3 сот. | 1 250 000 | 150 602 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Степыгино д. | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 299 / 85 714 / 109 005 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 598 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 304 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 756 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Степыгино д. да: «санузле» + «тёплым полом» | 63,3 м² | 6,3 сот. | 6 900 000 | 109 005 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Матчино д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 64 615 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Минаево д. да: «санузел» + «ремонт» | 65 м² | 6,1 сот. | 5 990 000 | 92 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Железнодорожник-Вельяминово СНТ да: «ванные» + «тёплый пол» | 67 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 40 299 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Матчино д. да: «ванные» + «отделкой» | 70 м² | 6,3 сот. | 6 000 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.03.2023 | 2 100 000 | история площадки |
| 20.04.2023 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 30.05.2023 | 2 400 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.01.2024 | 2 750 000 (+350 000) | история площадки |
| 02.02.2024 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.07.2024 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 25.08.2024 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.01.2025 | 4 100 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 12.07.2025 | 2 500 000 (−1 600 000) | история площадки |
| 14.08.2025 | 3 800 000 (+1 300 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа, В Связи С Переездом Рассмотрим Все Варианты Продажи! Участок 6 соток (Ровный). Стены дома 8/8, фунтамент лента, кирпич газоблок. Строили для себя, поменялись планы на жизнь. Вагончики зимние в -20 держат спокойно. Н/г. С семьей всегда там празнуем). Свет 15квт, Интернет-WI-FI. . вода колодец 11 колец всегда полный воды. Огорожен вкруг профнастил. Заезд удобный без мучений. Звоним -договариваемся!) Если занят то ватсаб, телега или сдесь смс пишите отвечу)) маршрут всегда свободен пробок ни разу не видел не Симферополька (вечно стоящая). Собственник. P. S. Пятерочка и множество павильонов. Автомойка. От участка пешком 4 мин.