Симферопольское ш., 79 км от МКАД
Лукьяново д., Серпухов гор. округ
Дом 42,2 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 29.04.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 279 тыс. → дом ≈3,02 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 37 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 103 тыс.
Ремонт ≈744 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль −115 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть.
До ст. пл. 107 км ≈0,6 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15777
Рейтинг 18/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 47 % | 2.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 800 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 279 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 021 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 588 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лукьяново д. | 8 сот. | 245 000 | 30 625 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 6 сот. | 519 950 | 86 658 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 11 сот. | 637 000 | 57 909 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 400 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 8 сот. | 325 000 | 40 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 14 сот. | 1 650 000 | 117 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лукьяново д. | 11 сот. | 300 000 | 27 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лукьяново д. | 6 сот. | 2 495 000 | 415 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лукьяново д. | 10 сот. | 395 250 | 39 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лукьяново д. | 29,7 сот. | 1 350 000 | 45 455 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 744 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 000 / 103 366 / 130 952 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 292 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 863 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 434 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Щеболово д. | 40 м² | 6 сот. | 1 480 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 43,4 м² | 5,2 сот. | 4 800 000 | 110 599 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.5 км | 45 м² | 4 сот. | 5 800 000 | 128 889 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 43,1 м² | 5 сот. | 4 100 000 | 95 128 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.7 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 450 000 | 114 103 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Липицы с. | 39 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 102 564 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Липицы с. | 45 м² | 8,2 сот. | 2 850 000 | 63 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Палихово ДНП | 43,2 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 104 167 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Дома Отдыха Авангард пос. | 42 м² | 9 сот. | 5 500 000 | 130 952 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2025 | 3 650 000 | история площадки |
| 04.07.2025 | 3 550 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 3 300 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Домик в деревне Лукьяново. Площадь одноэтажного деревянного дома 42.2 кв. М. Веранда -19.7. Кухня- 6. Комнаты 16.7/ 9.7/ 5.5. Коридор- 4.3. Погреб- 3 кв. М. + холодные пристройки. Электричество, печное отопление. Дом бревенчатый, фундамент ленточный с бутовым цоколем, кровля железная, расположен на земельном участке 711 кв. М, категория: земли населенных пунктов, разрешеноное использование Лпх. Дом кадастровый 50:32:0090103:434, земельный участок 50:32:0090103:222. В шаговой доступности сетевые мазины, аптека, детский садик, остановка общественного транспорта, Ж/д станция "107 км", церковь Николая Чудотворца, до школы в Липицы детей возит школьный автобус. Вблизи протекает р. Ока ( рыбалка, отдых, купание). Один совершенолетний собственник. Быстрый выход на сделку. Внимание! Ответ на частые вопросы: Дом не сдаём на время! Мебель отдельно не продаётся! Торг уместен.