Симферопольское ш., 39 км от МКАД
Лесная сказка КП, Домодедово гор. округ
Дом 40 м², участок 14 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 1,95 млн → дом ≈1,35 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 71 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль −1,1 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Повадино ≈6,2 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15775
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 352 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 951 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 349 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Степыгино СНТ | 16 сот. | 1 800 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Степыгино д. | 8,1 сот. | 1 100 000 | 135 802 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звезда СНТ | 10 сот. | 1 680 000 | 168 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звезда СНТ | 7,7 сот. | 1 900 000 | 246 753 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино СНТ | 7 сот. | 1 190 540 | 170 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Степыгино д. | 6,7 сот. | 1 100 000 | 164 179 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звезда СНТ | 9 сот. | 3 140 000 | 348 889 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Степыгино д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Талалихино с. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 588 / 93 750 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 010 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 860 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 709 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 408 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 097 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Лесное СНТ | 42,5 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 70 588 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Антропово д. | 32 м² | 10,3 сот. | 3 000 000 | 93 750 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Добрыниха с. | 28 м² | 19,1 сот. | 2 800 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 300 000 |
Описание
Продается летний дом 40 кв. М на участке 14 соток в Снт "Степыгино" (Домодедовский район). О доме: - Дом из бруса, обшит сайдингом. - Планировка: кухня-гостиная и 2 комнаты. - Важно: Дом не зарегистрирован. Это отличная возможность для вас увеличить дом, оформить его как жилой и при надобности прописаться. - Удобства (био туалет, душевая) находятся на улице. Об участке и инфраструктуре: - Участок крайний к лесу, что обеспечивает тишину и красивые виды. - На территории посажены плодовые деревья и кусты, ягоды, туи. - Есть теплица и сарай. - Электричество: 15 квт. - Вода летняя с весны по осень. - Взносы: 20 000 руб. В год. - Территория Снт закрытая. - Подъезд круглогодичный (асфальтовая крошка), зимой дороги чистят. - Автобусная остановка в 100м от Снт. Окружение: Шикарное спокойное место, ухоженный участок. Соседи тихие и приличные, многие живут круглый год. Агент: Захарова Наталья. Лот: 122341.