Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Марс СНТ, Чехов гор. округ
Дом 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,3 млн; первая цена 3,3 млн ₽ от 29.10.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 656 тыс. → дом ≈2,49 млн ₽, 69 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 66 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1 млн ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: центральный водопровод; свет — есть; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Луч ≈1,1 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15774
Рейтинг 30/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 8 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 14.4 |
| торг | 5 | 30 % | 2.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 408 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 656 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 494 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 69 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Диалог СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч пос. | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Луч пос. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Луч пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Угодья у леса НП | 11,4 сот. | 1 150 000 | 100 877 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Угодья у леса НП | 9,3 сот. | 2 500 000 | 268 817 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сентябрь СНТ | 10 сот. | 1 350 000 | 135 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сентябрь СНТ | 5 сот. | 1 640 000 | 328 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Сентябрь СНТ | 12,5 сот. | 2 350 000 | 188 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Люторецкое д. | 6,5 сот. | 1 900 000 | 292 308 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 789 / 79 412 / 90 909 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 742 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 605 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 468 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 194 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 003 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Красные Орлы д. | 36 м² | 8,2 сот. | 2 900 000 | 80 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Луч-2 СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 80 556 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Манушкино СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Гидросталь СНТ | 33 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Лопасня СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 2 600 000 | 72 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 38,4 м² | 5 сот. | 3 700 000 | 96 354 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.7 км | Сигнал СНТ | 34 м² | 6,8 сот. | 2 699 999 | 79 412 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 35,4 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 141 243 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Шарапова Охота пос. | 38 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 65 789 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Дубки СНТ | 41,6 м² | 6,4 сот. | 2 000 000 | 48 077 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 150 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 3 300 000 → 3 150 000 |
Описание
Продается уютный бревенчатый дом, капитальный ремонт проведена в 2025 году (фундамент и замена полов ламинат). Двухэтажное строение с косметическим ремонтом, выполненным в деревенском стиле. В доме три комнаты, каждая из которых оформлена деревянными панелями, что создает теплую атмосферу. На первом этаже расположена кухня с необходимой бытовой техникой, включая микроволновую печь. На участке площадью 6 соток находится теплица и кирпичный мангал, идеально подходящая для отдыха на свежем воздухе. Участок расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт), что обеспечивает спокойную и зеленую обстановку. До ближайшей железнодорожной станции 800 метров, легко добраться благодаря транспортной доступности. К дому подведено центральное водоснабжение (сезонное), но при строительстве в дом завести не успели, газ и канализация отсутствуют. Электричество проведено. Санузел расположен на улице. Торг уместен.