Симферопольское ш., 52 км от МКАД
Изумруд СНТ, Чехов гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 56 %
Земля ≈179 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 897 тыс. → дом ≈2,4 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 52 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,67 млн / целевая ≈8,7 млн / пессимист. ≈7,73 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,53 млн ₽, маржа 46 %, ROI 84 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; газ — в перспективе.
До ст. Чехов ≈12,1 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15773
Рейтинг 60/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 179 407 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 897 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 403 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 329 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубрава СНТ | 5,4 сот. | 850 000 | 157 407 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ваулово д. | 6 сот. | 1 235 000 | 205 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ваулово д. | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ваулово д. | 7,1 сот. | 1 862 945 | 262 387 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сигнал СНТ | 6,1 сот. | 960 000 | 157 377 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 8,6 сот. | 1 650 487 | 191 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 11 сот. | 2 150 000 | 195 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ваулово д. | 13 сот. | 6 735 315 | 518 101 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 068 / 130 667 / 130 667 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 666 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 183 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 699 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 733 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 528 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 84 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.6 км | Садки СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 70,1 м² | 5 сот. | 3 650 000 | 52 068 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Венюково СНТ да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 5 сот. | 9 800 000 | 130 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Аксенчиково д. да: «санузел» + «отделка» | 75 м² | 5 сот. | 9 800 000 | 130 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается деревянный двухэтажный дом 70 м2 на ленточном фундаменте, участок 5,5 соток, в Снт Дубрава, деревня Ваулово ( между Ваулово и Дубной). В состав дома входит: 1 этаж комната, кухня, коридор. Второй этаж: комната, кладовка, балкон. Дом построен по каркасной технологии, обшит вагонкой с утеплением в 100 мм., с деревянными окнами, крыша оцинкованная. Дом оформлен как садовый. Электричество 5квт заведено в дом. Вода колодец 8 колец. Газ в перспективе. На участке расположены: душ 4 кв. М., туалет 1 кв. М, сарай 4×2, теплица (требуется ремонт). Бассейн. Въезд на охраняемую территорию через ворота, по асфальтированной дороге. Подъезд к участку асфальтовая крошка. Из особенностей: лес, водоем, магазин, автобусная остановка, вся инфраструктура в селе Дубна ( школа, сад, банк, Мфц и т. Д.). 65 км от Мкад по Симферопольскому шоссе. Дополнительные вопросы по телефону. Агент: Захарова Наталья. Лот: 93016.