Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Нефедово д., Серпухов гор. округ
Дом 69 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Земля ≈250 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 3,75 млн → дом −450 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 53 тыс.–197 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈1,38 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,25 млн / целевая ≈5,62 млн / пессимист. ≈5 млн → от пессимистичной прибыль ≈813 тыс. ₽, маржа 16 %, ROI 19 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Серпухов ≈1,6 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15772
Рейтинг 56/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 100 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 39 % | 16.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 250 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 750 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −450 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −6 522 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Нефедово д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нефедово д. | 8 сот. | 2 650 000 | 331 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 6,5 сот. | 1 625 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 6,5 сот. | 1 930 000 | 296 923 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 8,3 сот. | 2 100 000 | 253 012 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 310 000 | 360 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедово д. | 6,4 сот. | 2 122 000 | 331 562 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Нефедово д. | 9 сот. | 2 250 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Нефедово д. | 8 сот. | 895 000 | 111 875 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 632 / 82 606 / 197 143 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 248 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 936 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 998 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 813 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Веранда КП | 70 м² | 16,1 сот. | 13 800 000 | 197 143 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веранда КП | 70 м² | 8 сот. | 11 375 000 | 162 500 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лукино д. | 70 м² | 9,9 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Нефедово д. | 80 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 118 750 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Нефедово д. | 80 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 71 875 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 56 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 80 357 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Левашово д. | 76 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 52 632 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Нефедово д. | 55 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 76 364 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веранда КП | 80 м² | 16 сот. | 13 800 000 | 172 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Радужный дп | 76,6 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 84 856 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 3 600 000 | история площадки |
| 24.10.2026 | 3 300 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом в деревне Нефедово. Общая площадь дома 69 м2, дом старый, одно этажный, деревянный, из коммуникаций-газ в доме и электричество, газовый котел -новый, в доме -большая кухня и комната, есть подсобное помещение. Земельный участок-15 соток, земли населенных пунктов, разрешенное использование: личное подсобное хозяйство, на участке -плодовые насаждения, участок-огорожен. Подьезд к дому круглогодичный, в деревне есть, аптечный пункт, до автобусной остановки 15 минут шагом, городская инфраструктура в шаговой доступности. Один взрослый собственник, менее трех лет в собственности, альтернативная продажа.