Симферопольское ш., 70 км от МКАД
Костино д., Серпухов гор. округ
Дом 39 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽, снижали с 3,65 млн; первая цена 3,65 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 534 тыс. → дом ≈2,82 млн ₽, 72 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 36 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈580 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,62 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; газ — магистральный; в описании: печь.
До ст. Серпухов ≈5,4 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15771
Рейтинг 23/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 55 % | 3.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 89 048 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 816 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 72 205 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Костино д. | 10,4 сот. | 3 126 000 | 300 577 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 8 сот. | 995 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 16 сот. | 1 990 000 | 124 375 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 14 сот. | 779 800 | 55 700 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 10 сот. | 290 000 | 29 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 13 сот. | 2 700 000 | 207 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Костино д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Малое Ящерово д. | 8,9 сот. | 2 217 500 | 249 157 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Малое Ящерово д. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 39 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 580 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 000 / 64 815 / 68 571 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 621 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Дружба СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 68 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Лужки д. | 37 м² | 4 сот. | 5 200 000 | 140 541 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Нива СНТ | 45 м² | 3 сот. | 1 620 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 32,4 м² | 4,2 сот. | 2 100 000 | 64 815 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 3 650 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 350 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся полностью готовая, ухоженная дача в самом престижном и экологически чистом районе Серпухова (рядом д. Костино, д. Малое Ящерово, заповедник и Ока). Заезжай и отдыхай с первого дня! *Всё благоустройство, вся мебель под навесом, стационарный мангал и большой каркасный бассейн остаются новым владельцам в подарок! *. *Дом ИЗ Кирпича: * Двухэтажный (39 кв. М), капитальный, крепкий. Внутри обшит качественной деревянной вагонкой. На 1 этаже уютная гостиная с отличной кирпичной печью (быстро прогревает дом и долго держит тепло), на 2 этаже спальня. Есть электроконвекторы. *Шикарный Навес-Патио: * Огромная крытая веранда, пол полностью выложен брусчаткой. Сделана стильная подсветка (гирлянды, фонари), установлен массивный деревянный стол для компаний и диван. Летом вся жизнь и посиделки будут проходить здесь! *Зона Барбекю: * Отдельное оборудованное место со стационарным мангалом для идеальных шашлыков. *Летняя Кухня: * Полностью укомплектована под навесом. Установлена полноценная стиральная машина-автомат, плита, мини-печь и шкафы для посуды. Заведена вода из летнего водопровода. *Участок И Отдых: * 6 соток, ровный, сухой, ухожен. Установлен большой каркасный бассейн на ровном подиуме. Есть две качественные теплицы из поликарбоната (размер 2х3 м), дорожки аккуратно отсыпаны гравием. Обустроены аккуратный туалет, летний душ и сарайчик для инвентаря. *Коммуникации: * Электричество заведено везде (проводка в порядке), летний водопровод (работает без перебоев с мая по октябрь). Магистральный газ идет по границе Снт (отличная перспектива догазификации). *О Снт: * Въезд через автоматический шлагбаум, ведется видеонаблюдение, дороги отличные (регулярно чистят и ровняют). Вокруг потрясающий грибной лес, река Ока в шаговой доступности. *Условия: * 1 взрослый собственник. Документы на здание и землю полностью готовы к сделке. *Показы: * Осуществляются по предварительной договоренности *строго по выходным дням (суббота и воскресенье)*. Пожалуйста, звоните и записывайтесь на просмотр заранее!