Симферопольское ш., 64 км от МКАД
Алеко СНТ, Серпухов гор. округ
Дом 105 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 04.11.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 71/100 · уверенность 60 %
Земля ≈92 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 568 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 79 тыс.–159 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,66 млн / целевая ≈11,4 млн / пессимист. ≈10,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,53 млн ₽, маржа 55 %, ROI 120 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. пл. 92 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15768
Рейтинг 71/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 72 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 91 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 568 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 732 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 019 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алеко СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алеко СНТ | 12 сот. | 425 000 | 35 417 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Авангард СНТ | 6 сот. | 649 000 | 108 167 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Агро СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Элерон СНТ | 5,8 сот. | 525 000 | 90 517 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Экология СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Элерон СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Полянка СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лесное СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Луч СНТ | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 105 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 78 947 / 125 000 / 158 879 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 664 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 12 031 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 526 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 120 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Агро СНТ да: «с/у» + «мебелью» | 100 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Бутурлино д. да: «ванная» + «ремонт» | 107 м² | 6 сот. | 17 000 000 | 158 879 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Сосновые холмы КП да: «санузел» + «под ключ» | 114 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 78 947 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 3 700 000 | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.11.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 400 000 |
| 09.11.2026 16:20 | смена цены | 3 400 000 → 3 300 000 |
Описание
Продаётся дача для круглогодичного проживания, дом зарегистрирован, как жилой, то есть можно прописаться. Основная часть дома с утеплением, требуется отделка крыльца, веранды и второго этажа. Дом брус 150х150, обшивка блок-хаус, фундамент ленточный (бетон), углублен на 1.5 м. Электричество 15 квт, зимний водопровод. Круглогодичный подъезд, дороги чистят. Членские взносы 1 тыс. Р. В месяц. Дом построен в 2009 году. 1-ый этаж: с отделкой основная комната (её можно поделить на гостиную и спальню), также утеплены прихожая, кладовка, кухня. Отопление радиаторы, печь. Окна в комнате деревянные, на кухне Пвх, Rehau с двойным утеплением, без отделки туалет, веранда, крыльцо. 2-ой этаж без ремонта, не утеплен, окна пластиковые, Rehau с двойным утеплением, спланированы 3 комнаты. Утеплитель и другие строительные материалы куплены, лежат на втором этаже. На участок завозилась земля, посажены плодовые деревья, яблоки разных сортов, очень вкусные. Котёл, печка, отопление, септик работают. Зимой в доме тепло. Вода проведена, сейчас не работает, надо заново запускать. На территории участка колодец (зимой из него в дом подается вода), хозблок, парковка на 2 машины. Территория Снт огорожена, въезд шлагбаум по номеру телефона или второй заезд шлагбаум с ключиком. Есть несколько прудиков, туда запустили рыбу. На территории снт охрана, освещение, магазин и отдельно стоящая Тко. Лес грибной. Всё, что на фото можем оставить, можем оперативно или частично вывезти. Продаю я, собственник. Документы в порядке, полный пакет. Торг.