Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Клейменово-1 ДНП, Серпухов гор. округ
Дом 68 м², участок 15 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽, поднимали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 09.02.2024.
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Земля ≈121 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,69 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 66 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,06 млн / целевая ≈5,45 млн / пессимист. ≈4,85 млн → от пессимистичной прибыль ≈713 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 17 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; свет — есть; в описании: газ.
До ст. Шарапова Охота ≈2,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15755
Рейтинг 49/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 34 % | 14.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 5.9 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 938 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 814 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 686 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 794 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Василек СНТ | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василек СНТ | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рыжиково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новые Кузьменки д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новые Кузьменки д. | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 7 сот. | 696 000 | 99 429 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Рыжиково д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Дружба СНТ | 12,6 сот. | 1 600 000 | 126 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Петровское д. | 24 сот. | 5 900 000 | 245 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 844 / 113 334 / 118 044 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 060 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 757 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 454 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 848 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 713 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Шарапова Охота пос. | 59,3 м² | 11 сот. | 7 000 000 | 118 044 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красные Орлы д. | 72,9 м² | 8,9 сот. | 4 800 000 | 65 844 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Крюково д. | 65 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 30 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васильевское д. | 50 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Васильевское д. | 48 м² | 12 сот. | 5 600 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.02.2024 | 3 400 000 | история площадки |
| 26.07.2024 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
| 11.01.2025 | 3 400 000 (+400 000) | история площадки |
| 15.05.2025 | 3 500 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Нежилое помещение в хорошем состоянии и к нему земля 15 соток, можно под магазин или перевести в жилой (проблем нету), частично есть мебель, вода, свет в доме, интернет, газ на территории только провести в дом, огорожен., есть насаждение, место красивое, зеленое, поселок охраняется, недалеко пруд. Поселок охраняется физ. Постом (охранник). Или могу обменять на квартиру.