Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Вихрово д., Серпухов гор. округ
Дом 44,4 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; первая цена 4,2 млн ₽ от 18.01.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 387 тыс. → дом ≈3,11 млн ₽, 70 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 94 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 105 тыс.
Ремонт ≈688 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль −81 тыс. ₽, маржа −2 %, ROI −2 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; септик.
До ст. Шарапова Охота ≈14,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15753
Рейтинг 21/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 387 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 113 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 70 113 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вихрово д. | 8,7 сот. | 299 000 | 34 368 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вихрово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вихрово д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лисенки ДНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лисенки ДНТ | 45 сот. | 1 100 000 | 24 444 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лисенки ДНТ | 27 сот. | 1 200 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лисенки д. | 10,7 сот. | 1 500 000 | 140 187 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Сосновый Берег ДНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лисичкин холм пос. | 10 сот. | 1 150 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Съяново-2 д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 688 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 93 617 / 104 762 / 112 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 478 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 254 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 030 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 582 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -81 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −2 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Горелово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 45 м² | 7,7 сот. | 6 200 000 | 137 778 выброс, не в счёт | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Дубровка д. да: «санузел» + «теплый пол» | 42 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 104 762 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Дубровка д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 47 м² | 7,5 сот. | 4 400 000 | 93 617 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Горелово д. да: «санузел» + «ремонтом» | 40 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.01.2026 | 4 200 000 | история площадки |
| 03.02.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.02.2026 | 3 800 000 (−200 000) | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом вдали от городского шума и суеты, со всеми коммуникациями в доме. Из калитки выход в лес, в 100 метров от участка река Нара. Это идеальное место для отдыха. Дом по факту 60 кв. М., очень уютно и тепло. В доме свет, вода, септик, заезжай и живи, остаётся вся мебель. На участке есть летний туалет и хоз блок. Удобный подъезд в любое время года. Один взрослый собственник. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку.