Симферопольское ш., 59 км от МКАД
Березенки ТСН, Чехов гор. округ
Дом 138 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 29.10.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 812 тыс. → дом ≈2,69 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 8 в 10 км, 56 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈2,76 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9 млн / целевая ≈8,1 млн / пессимист. ≈7,2 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,46 млн ₽, маржа 20 %, ROI 25 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шарапова Охота ≈16,3 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15751
Рейтинг 46/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 51 % | 23.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 9.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 812 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 688 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 478 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Березенки ТСН | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Березенки ТСН | 17 сот. | 2 750 000 | 161 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 28 сот. | 3 700 000 | 132 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки ТСН | 12,6 сот. | 1 100 000 | 87 302 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 13,4 сот. | 1 500 000 | 111 940 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 16,7 сот. | 2 900 000 | 173 653 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 7,4 сот. | 1 450 000 | 195 946 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березенки д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березенки ТСН | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 138 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 56 222 / 64 660 / 87 302 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 997 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 547 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 097 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 463 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 25 % |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Филипповское д. да: «ванная» + «ламинат» | 135 м² | 7,5 сот. | 8 900 000 | 65 926 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Жальское д. да: «санузел» + «ламинат» | 135 м² | 7,5 сот. | 7 590 000 | 56 222 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Дубна с. да: «с/у» + «теплый пол» | 135 м² | 8,5 сот. | 8 500 000 | 62 963 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Каргашиново д. да: «санузла» + «тёплые полы» | 140 м² | 8 сот. | 8 498 000 | 60 700 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Сосновка Парк КП да: «санузел» + «теплые полы» | 139,6 м² | 8,3 сот. | 23 000 000 | 164 756 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Солнечный Круг пос. да: «ванной» + «ламинат» | 130 м² | 7,5 сот. | 9 300 000 | 71 538 | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Жальское д. да: «санузла» + «ламинат» | 150 м² | 8 сот. | 9 699 000 | 64 660 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Жальское ИЖС КП да: «санузел» + «заезжай и живи» | 126 м² | 7,5 сот. | 11 000 000 | 87 302 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю добротный дом с участком. Дом строили качественно, стоит на бетонных сваях. Планировка дома, 3 спальни, 1 зал, отдельно кухня, отдельно туалет, ванна, гардеробная, коридор, и большая терраса. На участке посажены елочки смотрится красиво. Дом и участок зарегистрирован, присвоили адрес, можно прописываться. Реальному покупателю хороший торг. Собственник. Не кто не прописан.