Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Волково д., Серпухов гор. округ
Дача 10 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 550 тыс. ₽, поднимали с 505 тыс.; первая цена 505 тыс. ₽ от 26.06.2024.
Рейтинг 69/100 · уверенность 46 %
Земля ≈103 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 629 тыс. → дом −79 тыс. ₽, −8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 90 тыс.–390 тыс. ₽/м², медиана 129 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈468 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль ≈508 тыс. ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Приокская ≈2,1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15746
Рейтинг 69/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 204 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 7.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 103 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 629 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −79 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 900 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Надежда СНТ | 5,8 сот. | 580 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волково д. | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Волково д. | 23 сот. | 1 250 000 | 54 348 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Волково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волково д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Волково д. | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Подмоклово д. | 4,5 сот. | 700 000 | 155 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 5 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Скнига СНТ | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подмоклово д. | 25 сот. | 4 187 000 | 167 480 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 90 000 / 129 167 / 390 000 |
| цена объекта | 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 467 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 323 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 176 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 508 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Ланьшино СНТ | 10 м² | 6 сот. | 900 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Коммунальник СНТ | 10 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 390 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Кирпичного завода пос. | 12 м² | 7,2 сот. | 1 550 000 | 129 167 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2024 | 505 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 520 000 (+15 000) | история площадки |
| 15.11.2025 | 550 000 (+30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ровный участок правильной формы на 6,1 соток. Деревья вырублены, участок вычищен щепа для удобрения почвы подготовлена. Отличные соседи готовые поделиться рассадой и знаниями, многие живут круглый год. На участке есть плодовые деревья: слива, вишня, куст смородины, малина. Пoдведены электpичествo и водa. Удобнo дoбирaться на электричке от ст. Приокская 15 минут пешком, на автомобиле круглогодичный подъезд со стороны деревни Подмоклово, рядом с рекой Ока, Участок не использовался, если необходимо можем почистить (+ к цене). Рядом 2 остановки на электричке шикарный пляж- Серпуховские Мальдивы. Продажа от собственника. Кадастровый номер 50: 32:0090217: 184.