Симферопольское ш., 89 км от МКАД
Опушка СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 756 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 800 тыс. ₽ от 11.09.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 312 тыс. → дом ≈444 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈642 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,16 млн / целевая ≈1,04 млн / пессимист. ≈924 тыс. → от пессимистичной прибыль −318 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ.
До ст. Александровка ≈14,3 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15745
Рейтинг 9/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 37 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 443 555 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 785 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Опушка СНТ | 17 сот. | 1 800 000 | 105 882 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мото СНТ | 11,8 сот. | 500 000 | 42 373 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мото СНТ | 8,3 сот. | 800 000 | 96 386 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Демшинка д. | 3,2 сот. | 2 000 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коптево-1 СНТ | 6 сот. | 360 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южная Долина ДНП | 10 сот. | 335 000 | 33 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Южная Долина ДНП | 11 сот. | 550 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Коптево д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 38 284 / 73 438 |
| цена объекта | 755 555 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 642 222 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 155 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 097 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 040 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 924 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -318 222 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Аладьино СНТ | 30 м² | 9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Аладьино д. | 28 м² | 8 сот. | 820 000 | 29 286 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Глебово д. | 32 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 73 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Липицы с. | 30 м² | 3,5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Дубачино д. | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Восход СНТ | 34 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 38 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Заокская Долина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2026 | 800 000 | история площадки |
| 27.09.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 755 555 (+5 555) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 755 555 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в небольшом обжитом снт, очень тихо, вокруг лес, недалеко р Ока, озеро, магазины на авто 5 мин или доставка, хорошие соседи, от Мкад 1 час, либо автобус от м, лесопарковая, от Серпухова и от Пущино, все по спартански, но очень уютно, природа прекрасна, грибы, ягоды, давно никто не жил нужно приложить руки, между участками см фото будет забор, колодца нет, скоро будет газ, пара парковочных мест Конечно адекватный обоснованный торг.