Симферопольское ш., 92 км от МКАД
Дубачино д., Серпухов гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 25.09.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 275 тыс. → дом ≈525 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 30 тыс.–37 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,04 млн → от пессимистичной прибыль −244 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Александровка ≈13,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15744
Рейтинг 7/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 10 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 525 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубачино д. | 30 сот. | 2 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубачино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ратник СНТ | 14 сот. | 820 000 | 58 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ратник СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каргашино СНТ | 8,4 сот. | 380 000 | 45 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Волна СНТ | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусиная Поляна СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусиная Поляна СНТ | 6,5 сот. | 580 000 | 89 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусиная Поляна СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Южная Долина ДНП | 16,4 сот. | 806 000 | 49 146 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 30 000 / 36 750 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 295 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 230 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 166 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 036 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -244 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Калитино-1 СНТ | 35 м² | 5,2 сот. | 950 000 | 27 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Якшино д. | 35 м² | 7 сот. | 2 000 000 | 57 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зайцево-2 СНТ | 40 м² | 7 сот. | 1 470 000 | 36 750 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Автомобилист-2 СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Ока СНТ | 45 м² | 5,5 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт "Дубачино" (район д. Дубачино) рядом природа, грибные леса, несколько прудов для рыбалки карасей и чистый воздух. Участок 6 соток в полузаброшенном состоянии на участке туалет, навес под дрова, плодовые деревья яблоня черешня вишня слива плодовые кусты смородина черная красная ежевика шиповник крыжовник. Руки есть куда приложить все нужно обработать начиная с участка. Дом по документам 35 м2 оформлен как жилой дом возможно туда прописаться если очень нужно 2 этажа 3 комнаты при входе гостиная далее на первом этаже хоз блок на втором этаже спальня назначение дома как жилое оформлен как одноэтажный с чердаком по факту там около 60 квадратов год постройки зарегистрирован как 2019 по факту постройка 1995 года уже потрепан временем тоже есть куда приложить руки или использовать так как временное помещение для разных нужд в том числе и для проживания рабочих пока строится другое здание продается со всеми внутри вещами возможно пригодится новому владельцу или на продажу одного металла лома там прилично вывозить это все не на чем не к чему и некогда перед продажей как смогли прибрались откровенный мусор вывезли остальное на усмотрение нового владельца. Дача в одной семье с конца 80х оформлен в 2022 как земля так и дом документы на руках продажа от собственника.