Симферопольское ш., 83 км от МКАД
Присады д., Серпухов гор. округ
Дача 25 м², участок 6,4 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Земля ≈53 тыс. ₽/сот. × 6,4 сот. = 336 тыс. → дом ≈564 тыс. ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 30 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,12 млн / целевая ≈1,01 млн / пессимист. ≈899 тыс. → от пессимистичной прибыль −366 тыс. ₽, маржа −41 %, ROI −29 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Ока ≈11,3 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15743
Рейтинг 18/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 28 % | 2 |
| участок | 5 | 22 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 552 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 336 000 ₽ (6,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 564 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 560 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Присады д. | 8 сот. | 405 000 | 50 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Присады д. | 12,1 сот. | 2 000 000 | 165 289 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Любожиха СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 11 сот. | 850 000 | 77 273 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 7 сот. | 770 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Присады д. | 6 сот. | 511 000 | 85 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Спас-Тешилово д. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Спас-Тешилово д. | 8 сот. | 687 990 | 85 999 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Склон СНТ | 10 сот. | 408 190 | 40 819 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Склон СНТ | 36 сот. | 14 000 000 | 388 889 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 41 667 / 83 333 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 068 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 012 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 899 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -366 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −41 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Биоприбор СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Биофизик СНТ | 30 м² | 5,6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дубачино СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 18.05.2026 | 998 000 (−102 000) | история площадки |
| 14.07.2026 | 948 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 900 000 (−48 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача 25 кв. М. На участке 6,36 соток в Московской области, г. Пущино Снт Опыт, участок 252. В 1 км остановка общественного транспорта, автобусы ходят регулярно, каждые полчаса. Проведено электричество. Вода для полива. На участке есть плодовые и ягодные деревья и кустарники, два сваренных металлических каркаса теплиц. Участок находится в экологически чистом районе города Пущино. Рядом вся необходимая инфраструктура Пущино (2 км), Липицы (1км). На территории Снт круглогодичный небольшой магазин.