Симферопольское ш., 92 км от МКАД
Дубачино СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 700 тыс. ₽ от 26.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 48 %
Земля ≈46 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 275 тыс. → дом ≈625 тыс. ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈765 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,06 млн / целевая ≈958 тыс. / пессимист. ≈852 тыс. → от пессимистичной прибыль −513 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Александровка ≈13 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15742
Рейтинг 10/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.4 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 1.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 45 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 275 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубачино д. | 30 сот. | 2 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубачино д. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ратник СНТ | 14 сот. | 820 000 | 58 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ратник СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каргашино СНТ | 8,4 сот. | 380 000 | 45 238 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Волна СНТ | 10 сот. | 180 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Гусиная Поляна СНТ | 8,4 сот. | 400 000 | 47 619 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гусиная Поляна СНТ | 6,5 сот. | 580 000 | 89 231 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Агарино д. | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Гусиная Поляна СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 667 / 41 667 / 83 292 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 065 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 012 000 ₽ |
| продажа: целевая | 958 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -513 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Пирогово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 500 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Глебово д. | 32 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 73 438 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | 24 м² | 6,4 сот. | 1 999 000 | 83 292 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Присады д. | 25 м² | 6,4 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 700 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 1 000 000 (+300 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в тихом месте вдали от города. Участок 6 соток. Деревянный дом. 2 комнаты, кухня. Хоз. Блок, беседка. Колодец 17 колец с насосом и автоматикой. В комплекте садовый инвентарь. Плодовые деревья и кусты. Дорога от асфальта до Снт отсыпана щебнем. Неподалеку поля, лес, пруд.