Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Калугино-2 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 40 м², участок 6,8 сот., бревно.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 475 тыс. → дом ≈625 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −69 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Серпухов-Ветка ≈15,6 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15738
Рейтинг 25/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 780 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 475 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 625 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Калугино-2 СНТ | 12,8 сот. | 400 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 16 сот. | 1 449 999 | 90 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Калугино д. | 10,9 сот. | 600 000 | 55 046 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Боровна СНТ | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Боровна СНТ | 6,5 сот. | 450 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Калугино д. | 8,6 сот. | 900 000 | 104 651 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Боровна СНТ | 12 сот. | 2 100 000 | 175 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Калугино д. | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 286 / 47 298 / 91 667 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 082 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -69 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Романовка СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 44 595 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Поляна СНТ | 41,7 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 79 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Калугинские Просторы СНТ | 36 м² | 8,7 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Мокрое д. | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Венский Лес КП | 36 м² | 10 сот. | 3 300 000 | 91 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Юг СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Новики д. | 35 м² | 7,6 сот. | 1 500 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Бобровое СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Росинка СНТ | 48 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Росинка СНТ | 50 м² | 5,5 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 100 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт "калугино2" Серпуховского р-она Московской области. К срубу (бревно) 4 на 3м пристроена летняя кухня 4на 3м, мансарда 16м2. Строение расположено на участке 6.77 сот. Участок ровный, ухожен. На участке плодовые деревья, кустарники. От Мкад 85км по Симферопольскому шоссе. Электричество в доме, колодец 9 колец. Отличный круглогодичный подъезд. Ворота в Снт автоматические. В деревне работает магазин в дачный сезон. Много соседей в Снт проживают постоянно. Рядом лес (грибы из этого леса), большой пруд. Отличное место для загородного отдыха.