Симферопольское ш., 48 км от МКАД
Сокол СНТ, Ступино гор. округ
Дача 20 м², участок 6 сот.
Цена 1,1 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈500 тыс. ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 100 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈935 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈445 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 36 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15737
Рейтинг 67/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 72 % | 36 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 500 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щеглятьево д. | 9 сот. | 3 670 000 | 407 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Щеглятьево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коченягино д. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коченягино д. | 10,5 сот. | 2 000 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 100 000 / 102 084 / 120 000 |
| цена объекта | 1 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 935 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 995 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 890 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 680 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 445 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Лесное СНТ | 20 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 60 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Атом СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 200 000 | 104 762 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Немцово СНТ | 20 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Лесное СНТ | 19 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 226 316 выброс, не в счёт | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Леониха д. | 20 м² | 9 сот. | 2 400 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Талеж СНТ | 22 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Строитель СНТ | 20 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Автомобилист-3 СНТ | 24 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 104 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | огородные участки Ветеран | 20 м² | 6 сот. | 1 530 000 | 76 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Сидориха д. | 21 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 26.08.2026 | 1 500 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 100 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с домом, 6 соток. Имеется колодец, подключено электричество, вода от водонапорной башни в теплое время года. Дом это вагон поезда метро, обшитый сверху железом, внутри имеется кухня, печь, две комнаты, мастерская. Тихое уютное место в окружении леса. Приятные соседи, территория огорожена, въезд под шлагбаум.