Симферопольское ш., 81 км от МКАД
Липицы с., Серпухов гор. округ
Дача 30 м², участок 3,5 сот.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 21.09.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 3,5 сот. = 239 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,59 млн / целевая ≈1,44 млн / пессимист. ≈1,28 млн → от пессимистичной прибыль −542 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −30 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе.
До ст. пл. 107 км ≈5,1 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15725
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 76 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 5.4 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 301 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 239 000 ₽ (3,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Липицы с. | 5 сот. | 795 300 | 159 060 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 10,5 сот. | 570 000 | 54 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 33 сот. | 1 200 000 | 36 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 12 сот. | 1 499 702 | 124 975 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 25 сот. | 4 500 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 9,3 сот. | 1 490 000 | 160 215 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 20 сот. | 2 600 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Липицы с. | 8,5 сот. | 2 850 000 | 335 294 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Липицы с. | 29 сот. | 3 200 000 | 110 345 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Липицы с. | 6 сот. | 190 000 | 31 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 235 / 60 938 / 103 333 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 595 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 515 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 436 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 276 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -541 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 350 000 | 78 333 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Заря СНТ | 30 м² | 5 сот. | 3 100 000 | 103 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Окские Дали СНТ | 25 м² | 5,2 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Нива СНТ | 32 м² | 4 сот. | 1 950 000 | 60 938 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Пущино д. | 27,5 м² | 4 сот. | 1 400 000 | 50 909 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Скала СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Восход СНТ | 34 м² | 4 сот. | 1 300 000 | 38 235 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Подмоклово СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 76 087 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Труженик СНТ | 36,2 м² | 4,5 сот. | 4 000 000 | 110 497 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11 км | Ока СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.09.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 10.10.2026 | 1 550 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается домик в селе Липицы, в домике есть свет, вода летний водопровод, небольшая летняя кухня, участок небольшой 3.5 сотки под Ижс, по границе газ, соседи все построились. В селе есть вся инфраструктура: школа, детский садик, магазины, Мфц, клуб, остановки, кулинария, почта, Валдберис, Озон и так далее.