Симферопольское ш., 73 км от МКАД
Сад №5 поселка Ногина СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 18,9 м², участок 4,2 сот., брус.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Земля ≈206 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 866 тыс. → дом ≈834 тыс. ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 92 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 111 тыс.
Ремонт ≈278 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,99 млн / целевая ≈1,79 млн / пессимист. ≈1,59 млн → от пессимистичной прибыль −133 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Серпухов ≈1,8 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15721
Рейтинг 26/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 8.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 206 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 834 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 127 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Сад № 1 поселка Ногина СНТ | 5 сот. | 1 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Пограничный пос. | 7 сот. | 3 700 000 | 528 571 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8,5 сот. | 8 990 000 | 1 057 647 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Пограничный пос. | 6 сот. | 794 000 | 132 333 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 28,3 сот. | 20 000 000 | 706 714 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Пограничный пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 46 сот. | 52 000 000 | 1 130 435 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Бутурлино д. | 7 сот. | 6 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бутурлино д. | 12 сот. | 10 500 000 | 875 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бутурлино д. | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 667 / 111 250 / 152 941 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 987 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 888 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 788 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 590 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -133 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Прожектор СНТ | 18 м² | 5 сот. | 1 650 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ногина-3 СНТ | 20 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 122 500 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Турово с. | 17 м² | 4 сот. | 2 600 000 | 152 941 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Сад №5 поселка Ногина СНТ | 15 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 850 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачу в черте города Серпухова. Эксклюзивное предложение. На участке летнее водоснабжение, электричество. Летний домик. 2 теплицы, плодово-ягодные деревья и кустарники, участок ухоженный, обработанный. Асфальтированная дорога до участка, снт огорожен, видеонаблюдение, откатные ворота. В шаговой доступности вся городская инфраструктура. Звоните и записывайтесь на просмотр.