Симферопольское ш., 53 км от МКАД
Юг СНТ, Чехов гор. округ
Дача 16 м², участок 8 сот.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Земля ≈135 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,08 млн → дом ≈617 тыс. ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈320 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −747 тыс. ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Чехов ≈12,6 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15717
Рейтинг 25/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 15.5 |
| торг | 5 | 70 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 18 % | 1.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 332 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 083 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 617 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 562 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Юг СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Юг СНТ | 8,2 сот. | 995 000 | 121 341 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юг СНТ | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лопасня Плюс СНТ | 9 сот. | 2 350 000 | 261 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ромашкино СНТ | 9,2 сот. | 999 000 | 108 587 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток СНТ | 8,5 сот. | 1 650 000 | 194 118 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юг СНТ | 21 сот. | 5 250 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юг СНТ | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 14,1 сот. | 2 500 000 | 177 305 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юг СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 76 416 / 113 333 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 208 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -747 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Шарапово с. | 15 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 106 667 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | огородные участки Ветеран | 15 м² | 6 сот. | 600 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Строитель СНТ | 15 м² | 4,4 сот. | 1 300 000 | 86 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Пролетарский пос. | 15 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новоселки пос. | 18 м² | 7 сот. | 1 150 000 | 63 889 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Терехунь д. | 15 м² | 9,4 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Спутник СНТ | 18 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 194 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Дидяково д. | 15 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Пешково с. | 20 м² | 6,6 сот. | 1 590 000 | 79 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | Шарапово д. | 15 м² | 5,7 сот. | 2 990 000 | 199 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.08.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Ровный высокий участок 8 соток. На участке бытовка 4×4. Плодовые деревья. Охрана, ворота с пультом на въезде в снт, остановка около въезда. Собственник.