Симферопольское ш., 48 км от МКАД
Чехов г., Чехов гор. округ
Дача 30,6 м², участок 4,3 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; цена не менялась с 22.07.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 1,2 млн → дом ≈599 тыс. ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 58 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈512 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −411 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Чехов ≈5 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15715
Рейтинг 26/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 35 % | 2.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 391 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 201 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 599 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 575 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 19,7 сот. | 5 500 000 | 279 188 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.2 км | 7 сот. | 2 999 000 | 428 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 12 сот. | 5 350 000 | 445 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,6 сот. | 3 650 000 | 553 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6,8 сот. | 4 500 000 | 661 765 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 1 260 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 20 сот. | 4 700 000 | 235 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 14,2 сот. | 14 700 000 | 1 035 211 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 30 сот. | 8 400 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 4 599 000 | 459 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 512 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 69 444 / 70 000 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -411 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Городище д. | 28,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Ваулово д. | 30 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 70 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Русские Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 58 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Спутник СНТ | 36 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 108 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 1 800 000 | история площадки |
| 16.02.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область Чеховский район СП Стремиловское, Снт Дружба. Участок на второй линии от леса, солнечная сторона. Вода летний водопровод. Бытовка на участке. Отличные соседи. Всего 3 км от центра города, регулярные автобусы. До остановки общественного транспорта 10 15 минут ходьбы не спеша.