Симферопольское ш., 61 км от МКАД
Дружба-1 СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 45 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 24.09.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Земля ≈97 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 676 тыс. → дом ≈1,12 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,81 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −86 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Шарапова Охота ≈5,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15712
Рейтинг 30/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 76 % | 4.6 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 96 528 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 676 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 124 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 978 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба-1 СНТ | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северный-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старые Кузьменки д. | 7,3 сот. | 865 130 | 118 511 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старые Кузьменки д. | 6,1 сот. | 725 000 | 118 852 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старые Кузьменки д. | 15 сот. | 1 950 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Старые Кузьменки д. | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Южный СНТ | 7 сот. | 625 000 | 89 286 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старые Кузьменки д. | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Глубоково д. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глубоково д. | 22 сот. | 3 000 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 040 / 58 091 / 77 778 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 805 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 665 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 524 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 244 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -86 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Рыжиково д. | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба-1 СНТ | 50 м² | 4 сот. | 1 652 000 | 33 040 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ивушка СНТ | 36 м² | 4 сот. | 2 800 000 | 77 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Шарапова Охота пос. | 48,2 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 58 091 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Верхние Велеми д. | 37 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 116 216 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шарапова Охота пос. | 50,9 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 45 187 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Персей СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 61 674 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Металлист СНТ | 45,4 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 35 242 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Березка-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 899 000 | 47 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Орбита СНТ | 42,7 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 67 916 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.09.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 26.10.2025 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 31.03.2026 | 2 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 900 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в прекрасном месте: городской округ Серпухов. Ровный участок семь соток с плодовыми деревьями и кустами. Есть летний водопровод. Биотуалет на улице, во дворе. Деревянный домик и бытовка. Фундамент дома бетонный. Требует ремонта, приведения в порядок. Расположение отличное. Рядом леса и река.