Симферопольское ш., 62 км от МКАД
Клейменово д., Серпухов гор. округ
Дача 20 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽, поднимали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 04.11.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,3 млн → дом ≈595 тыс. ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 40 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −515 тыс. ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. пл. 92 км ≈10,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15709
Рейтинг 23/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 11.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 591 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 305 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 595 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Занарская Долина ДНП | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово д. | 9,4 сот. | 1 100 000 | 117 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Занарская Долина ДНП | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово д. | 7 сот. | 1 600 000 | 228 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клейменово д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Олегово ДНП | 12 сот. | 960 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово д. | 7 сот. | 550 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клейменово д. | 9 сот. | 1 150 000 | 127 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | А-108 347-й км | 12 сот. | 1 190 000 | 99 167 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Клейменово д. | 15 сот. | 1 050 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 85 000 / 91 667 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 750 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 575 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 400 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -515 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.9 км | Романовка д. | 20 м² | 12 сот. | 1 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.4 км | Боровна СНТ | 20 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Волосово д. | 25 м² | 15 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.8 км | Васильково ДНТ | 24 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 09.11.2026 | 1 900 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 800 000 |
| 09.11.2026 19:20 | смена цены | 1 800 000 → 1 900 000 |
Описание
На участке стоит забор. Две бытовки 6/2,3 с террасой, душ 4/2,3. Примерно 4 сотки заняты под огород. 12 соток свободны для постройки Дома, Бани. 2 Заезда на участок. На первом площадка подготовлена. Отдельная калитка выход в лес. На участке подведённой 15 кВ. Есть скважина с водой. Возможна прописка. Сделали дорогу, положили асфальт. Есть остановка для Автобусов. Остановка рядом с участком. Пустили автобус. Остановки около дачи.