Симферопольское ш., 89 км от МКАД
Волга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 90 м², участок 14 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 53 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 586 тыс. → дом ≈1,41 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 37 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,84 млн / целевая ≈5,26 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,18 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Тарусская ≈10,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15704
Рейтинг 49/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 35 % | 2.2 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 840 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 586 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 414 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Городня-2 СНТ | 6,5 сот. | 200 000 | 30 769 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Инструментальщик СНТ | 6,6 сот. | 450 000 | 68 182 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Волна-2 СНТ | 8 сот. | 399 999 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волна-2 СНТ | 11,5 сот. | 550 000 | 47 826 | снят (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Инструментальщик СНТ | 20 сот. | 490 000 | 24 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Волга СНТ | 6 сот. | 520 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Инструментальщик СНТ | 30 сот. | 1 490 000 | 49 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Инструментальщик СНТ | 27,2 сот. | 1 086 000 | 39 926 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 037 / 58 163 / 70 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 844 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 552 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 260 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 175 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Импульс СНТ | 98 м² | 9,2 сот. | 5 699 999 | 58 163 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глазово-2 д. | 108 м² | 13 сот. | 4 000 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Ока СНТ | 100 м² | 8,5 сот. | 7 000 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок заброшен уже 10 лет, 2 яблони, сосна, 2 недостроя, бытовка, колодец с чистой водой в изобилии. Участок поднят на 1м, выровнен по горизонту, было завезено 1500м3 песка, 10 новых аэродромных плит Паг18, качели высотой 4м с фонарями, песочница, 2 технических колодца, трубы по участку на глубине 2м, забор из столбов-пасынков 3м с блоками Фбс, за участком Тульская обл. Электричество 2 точки (380в, договор с Мосэнергосбыт).