Симферопольское ш., 87 км от МКАД
Якшино д., Серпухов гор. округ
Дача 60 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 30.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 610 тыс. → дом ≈1,39 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,16 млн / целевая ≈1,94 млн / пессимист. ≈1,73 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Романовские дачи ≈10,8 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 12 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15703
Рейтинг 24/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 848 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 610 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 390 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 167 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Якшино д. | 6,6 сот. | 2 100 000 | 318 182 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Якшино д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Якшино д. | 25 сот. | 1 750 000 | 70 000 | в продаже 20.10.2026 | сохраненная копия |
| 1.3 км | Зайцево д. | 11,2 сот. | 598 000 | 53 393 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Якшино д. | 30 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Глазово-2 д. | 12,4 сот. | 590 000 | 47 581 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Зайцево д. | 14 сот. | 700 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Глазово-2 д. | 20 сот. | 1 150 000 | 57 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Зайцево д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 348 / 36 602 / 60 396 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 159 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 051 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 943 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 727 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 173 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Инструментальщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 75 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Зайцево СНТ | 60 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | 63,8 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 348 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2 км | Монтажник СНТ | 48 м² | 12 сот. | 2 899 000 | 60 396 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Демшинка д. | 50 м² | 10 сот. | 450 000 | 9 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Лужки д. | 48 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Орфей СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 39 800 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Аладьино д. | 48 м² | 17 сот. | 1 700 000 | 35 417 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Орфей СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Высокие Дворики д. | 78 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 36 538 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 26.06.2026 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 400 000 (−50 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 000 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаю купить дачу 60кв. М. На участке 12 соток в Снт Родник в районе д. Якшино г. О. Серпухов. Ухоженный и облагороженный участок. Различные плодово-ягодные деревья и кустарники, различные клумбы и цветы. Дача 2-этажная, щитовая, летняя. 4 комнаты, кухня, терраса и коридор. Туалет и душевая на улице, имеется беседка, домик для детей, хоз блок для хранения инвентаря. За подробностями звоните/пишите.