Симферопольское ш., 72 км от МКАД
Ситценабивник СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 32,4 м², участок 4,2 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 27.10.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Земля ≈141 тыс. ₽/сот. × 4,2 сот. = 592 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 48 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈648 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −927 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: газ — есть.
До ст. Серпухов ≈1,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15699
Рейтинг 25/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 2 % | 0.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 141 039 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 592 000 ₽ (4,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 508 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 543 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 8,6 сот. | 1 239 750 | 144 157 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Металлист-2 СНТ | 3 сот. | 2 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 5,8 сот. | 14 990 000 | 2 584 483 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Серпейка СНТ | 5,5 сот. | 1 100 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Родник СНТ | 4,7 сот. | 900 000 | 191 489 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 10 сот. | 3 100 000 | 310 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Родник СНТ | 5 сот. | 1 199 000 | 239 800 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 8 сот. | 860 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 13 сот. | 1 820 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 648 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 859 / 76 087 / 96 667 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 695 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -927 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Конденсатор-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 96 667 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Подмоклово СНТ | 23 м² | 4 сот. | 1 750 000 | 76 087 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 300 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная, живописная дача в черте города по адресу: г. Серпухов, ул. Молодёжная, Снт "Ситценабивник", участок 12. Площадь дома 32,4 м2. Дом двухэтажный, стены кирпичные. К дому пристроена летняя кухня-веранда. На первом этаже дома расположены прихожая с лестницей на второй этаж и жилая комната со встроенной мебелью. На втором этаже большая, просторная, светлая жилая комната. Назначение здания жилое. Земельный участок правильной квадратной формы (418 м2), ровный, ухожен, обработан. Со стороны проезда участок огорожен легким металлическим 3-d забором. На участке расположены две большие остеклённые теплицы под общей крышей из поликарбоната. Имеется большая, крытая профнастилом компостная яма, стены которой выложены кирпичом. В глубине участка расположены хозблок и туалет. Дорожки выложены плиткой. Водоснабжение городское, централизованное (с мая по октябрь). Разведены коммуникации для полива теплиц и сада-огорода. Вода также заведена на летнюю кухню. Электричество в доме круглый год. Заключен договор электроснабжения с АО Мосэнергосбыт. Планируется газификация Снт по госпрограмме после 2028 года. На участке высажены обильно плодоносящие яблони (белый налив 1, мельба 2, богатырь 1), слива, кусты смородины (чёрная, красная, белая), малина, крыжовник, клубника, земляника, калина, черноплодная рябина и актинидия. Территория Снт огорожена забором с металлическими воротами и калиткой. Подъезд круглогодичный, дорога асфальтированная с тротуаром. Внутри Снт дороги отсыпаны гравием, установлены фонари. Часть жителей проживает постоянно. Вся городская инфраструктура в шаговой доступности. До ближайших магазинов (Дикси, Магнит) и остановки общественного транспорта "Торговое училище" (авт. 14, 16, 20) 5-7 минут пешком. До ж/д вокзала "Серпухов" 20-25 минут пешком или 4 остановки на автобусе. До центра города (Администрация городского округа Серпухов) и парка "Питомник" со спортивным кластером 10-15 минут пешком. Один взрослый собственник. Кадастровый номер 50:58:0040201:8.