Симферопольское ш., 78 км от МКАД
Радуга СНТ, Серпухов гор. округ
Дача 48 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,1 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 625 тыс. → дом ≈1,48 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 27 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,91 млн / целевая ≈1,72 млн / пессимист. ≈1,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,11 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Серпухов-Ветка ≈11,1 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №15696
Рейтинг 14/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 475 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 729 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Радуга СНТ | 2,4 сот. | 300 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Радуга СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радуга СНТ | 7,8 сот. | 1 600 000 | 205 128 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иваньково д. | 17 сот. | 1 900 000 | 111 765 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | 45 сот. | 12 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Иваньково д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Иваньково д. | 12 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Иваньково д. | 16 сот. | 2 000 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | 29 сот. | 18 000 000 | 620 690 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Калиново д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 174 / 40 793 / 47 859 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 912 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 816 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 721 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Фантазия СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пущино д. | 50,3 м² | 3,5 сот. | 1 790 000 | 35 586 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Текстильщик СНТ | 55,2 м² | 4,7 сот. | 1 500 000 | 27 174 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Пущино д. | 39,7 м² | 4,7 сот. | 1 900 000 | 47 859 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Гавшино д. | 58 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 53 448 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок расположен в Снт Радуга (на землях населенного пункта г. Протвино), разрешенное использование садоводство. Размер основного участка 5 соток, дополнительный 2 сотки (расположен в 200-х метрах от основного). На территории Снт находится пруд. Снт с двух сторон окружено лесом. Кирпичный дом 4х6, остеклённая веранда. На первом этаже коридор, кухня, комната. Второй этаж мансардный (одна большая комната, не отделана). Так же на участке расположено хозяйственная постройка (можно оборудовать под баню). Водопровод центральный сезонный.